Défiscalisation : la loi Pinel est-elle encore intéressante

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De nombreux investisseurs locatifs espèrent faire une bonne affaire grâce à la Loi Pinel. Cependant, certaines études montrent que cet incitatif fiscal n’est pas aussi lucratif qu’il n’y paraît. En bref, voici les raisons pour lesquelles il n’est pas si intéressant d’investir dans Pinel.

Le prix de l’immobilier neuf est trop élevé

nouvelles propriétés sont vendues entre 20 et 30 % plus chères que les anciennes propriétés Les , ce qui a toujours été le cas depuis l’introduction des systèmes d’impôt foncier. La raison ? Attirés par la promesse d’un rabais fiscal très avantageux, les clients sont prêts à faire tout leur possible pour terminer la transaction. Les promoteurs, pour leur part, profitent de l’occasion pour gonfler leurs marges. Cependant, afin d’investir de manière rentable dans l’immobilier, il est tout à fait possible de décider de l’ancien. Il est non seulement moins cher, mais ce créneau d’investissement permet également de réduire le travail de l’assiette fiscale déduire.

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De plus, puisqu’il a déjà un loyer locatif en termes de demande locative, il offre le même loyer voire plus élevé que celui d’une nouvelle propriété, ce qui correspond à peu près le même qu’une loi Pinel. En passant, acheter des biens immobiliers bien au-delà de la valeur normale signifie réduire vos chances de retour sur investissement rapide. Pour bien comprendre les enjeux d’une telle décision, faire une simulation Pinel 2019 loi.

Les appartements marqués Pinel comprennent un risque de location

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La base d’un investissement locatif est de trouver un locataire. Cette tâche semble toujours simple sur le papier, mais la réalité est parfois très différente. En fait, de nombreux logements Pinel ont de la difficulté à trouver des locataires . Le fait est que le nombre de constructions dans certains domaines pour cette législation tend à augmentation, ce qui entraîne une concurrence accrue pour les contrats de location. Il n’est pas rare que les propriétaires soient obligés de réduire leur loyer pour gagner de la visibilité. Dans certains cas, le logement en question reste libre pendant plusieurs mois, phénomène qui réduira considérablement les revenus locatifs.

Dans ce cas, l’investisseur peut devoir rembourser les montants déduits si la période de vacance est prolongée. Certes, pour résoudre ce problème, certaines zones admissibles en vertu de la Loi Pinel ont été déclassées en 2018 , mais il reste à voir si ces localités ont réellement une demande locative plus élevée que l’offre. Dans tous les cas, le risque demeure, en particulier, pour les investisseurs autres que les espèces qui dépendent de l’effet de levier des prêts lorsqu’ils remboursent leur prêt.

Les nouveaux produits sont moins

rentables Pour convaincre l’acheteur de l’achat, Les promoteurs immobiliers gonflent souvent artificiellement la rentabilité de la transaction en affichant seulement le rendement brut. Toutefois, pour être pertinente, cette variable doit être inférieure aux coûts et charges associés à l’acquisition et à la propriété du bien immobilier, c’est-à-dire le coût de l’obligation de location, qui varie entre 6 et 12 ans. Bien que Pinel vise à promouvoir l’accès au logement intermédiaire par des plafonds locatifs en moyenne de 20 % inférieurs aux plafonds locatifs sur le marché, il n’est pas rare que les loyers soient supérieurs à ce seuil.

Cependant, un locataire qui décide de vivre dans un nouvel appartement ne sera pas prêt à payer 10 ou 20% de plus pour deux appartements de la même classe. A Marseille, par exemple, le plafond du Pinel est fixé à 12,50 euros le mètre carré tandis que le loyer moyen du marché peine à atteindre 11, 20 euros . En conséquence, il sera la rentabilité est affectée. Et avec un loyer du marché qui tourne autour de 550 euros contre 615 euros à Pinel, un logement de 50 m2 à 5.530 euros par m2 ne rendra que 2, 4% du rendement, contre 3, 4% dans l’ancien.

Pire encore, à la fin de la période d’allégement fiscal, les investisseurs Pinel vont revendre leur ancienne propriété. Par conséquent, le prix de revente peut tomber en dessous du prix d’achat initial, entraînant une perte si le montant des économies d’impôt réalisées n’excède pas cette différence.

Résumé

  • 1 Prix pour l’immobilier neuf est trop élevé
  • 2 appartements Pinel marqués portent un risque locatif
  • 3 Nouvelle propriété est moins rentable

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