Statut LMNP : comment ça marche ?

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La location meublée est souvent qualifiée d’avantage fiscal pour les propriétaires. En réalité, peu de propriétaires connaissent et utilisent ce statut correctement.

Dans cet article, nous allons expliquer comment le régime de statut LMNP réel (LMNP) vous permet d’économiser une part importante des impôts sur vos loyers grâce à l’amortissement et à un régime fiscal très avantageux sur les gains en capital .

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LMNP : régime microBIC ou réel ?

Quelles sont les exigences relatives au statut du PNMT ?

La plupart de nos gestionnaires de location loués sans connaître le statut de non-professionnel meublé Proprieur (LMNP) . Elle est définie en contraste avec le statut d’une société de location professionnelle, qui ne s’applique que si les deux conditions suivantes sont remplies :

1° Le revenu annuel tiré de cette activité par tous les membres du budget fiscal dépasse 23 000€ ; 2. Ces revenus dépassent le revenu du ménage imposable dans les catégories de salaires et traitements visées à l’article 79, les bénéfices commerciaux et commerciaux non tirés de l’activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des dirigeants et associés. Entreprises visées à l’article 62.

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Source : Article 155 du Code général des impôts L’ obligation d’inscription au registre du commerce a récemment été levée (sources).

Si vous ne remplissez pas ces deux conditions en même temps, bravo vous louez dans meublé comme location meublée non professionnelle (le régime ne s’applique pas aux loyers vides).

Choix simplifié de Scheme réel dans LNPA

Une fois que vous avez choisi les critères de la NMPA, vous pouvez choisir entre deux plans pour déclarer vos loyers comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • le micro-BIC , où vous déclarez un forfait de frais d’un montant de 50% du loyer remboursé
  • le plan réel dans lequel vous déclarez vos frais de location réels, plus l’amortissement, qui correspond à l’intérêt total du plan

Arrêtons-nous sur les détails de ce véritable régime de PNML, qui est l’un des derniers créneaux fiscaux accessibles au propriétaire individuel — nous parlons d’un créneau fiscal parce que, comme vous le verrez, vous serez en mesure d’ exonérer complètement l’impôt sur vos loyers .

Comment puis-je choisir le réel Le régime LMNP ?

Seuil de location et option réelle

Si vos loyers perçus au cours de l’année civile dépassent 70 000€ , le plan réel s’appliquera automatiquement.

Si vos loyers sont inférieurs à 70 000€ , vous pouvez opter pour le programme réel (sinon le programme Micro-BIC est standard et sa réduction de 50 %).

Dans le cas d’une première location meublée, vous avez l’obligation de vous présenter au greffe du Tribunal de Commerce dans les 15 jours suivant le début de l’activité en envoyant la déclaration P0i, vous trouverez un aperçu de l’autre côté. Sur cette déclaration, vous pouvez décider du schéma réel. Par conséquent, l’option PBL réelle est valide pour deux ans, en commençant par la première année de vente.

Loyers annuels Microbics Diète Régimes réels Moins de 70,000€ Automatiquement Facultatif Plus de 70 000€ Impossible Obligatoire Date limite pour passer du micro-BIC au Real

Vous avez fait votre déclaration P0i au démarrage et souhaitez passer au LMNP réel ? Vous devez présenter une demande de changement à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année civile au cours de laquelle vous souhaitez bénéficier (c.-à-d. avant le 1er février 2020, si vous voulez déclarer votre revenu en termes réels pour 2020).

Comme pour le micro-BIC, l’option réelle est activée pendant 2 années civiles et tacitement renouvelée tous les 2 ans.

Déclaration P0i tardive

De nombreux propriétaires ne savent pas qu’une déclaration initiale de PI est requise. Si nécessaire, l’administration ne sera pas au courant de votre activité LMNP et vous avez probablement déclaré vos loyers au programme Micro-BIC.

Notre recommandation est de faire cette déclaration P0i dès que possible et de bonne foi votre retard par un manquement à votre obligation. Mieux vaut tard que jamais, et l’administration fiscale sera en mesure de comprendre.

L’ avantage d’une déclaration p0i, même tardive, est de pouvoir choisir a posteriori le schéma réel . Par conséquent, si vous avez commencé une activité meublée en 2019 et que vous déclarez votre activité à la fin de 2020, il est possible de choisir le plan réel pour votre revenu 2019 (et votre revenu de fait 2020).

Nous vous recommandons de bénéficier du soutien de notre comptable partenaire (voir ci-dessous) afin de récupérer votre situation fiscale. Les procédures de régularisation sont généralement possibles jusqu’à l’été 2020 pour les locations 2019.

Obligation de déclaration d’un comptable dans le PNMT

Même si ce n’est pas obligatoire, nous vous recommandons fortement de vous adresser à un comptable pour remplir votre rapport sur le PNML réel.

L’ option réelle vous oblige à établir un état de résultat et un bilan avec amortissement par composantes, que nous allons décrire en détail dans les sections suivantes. Ce sont des concepts complexes qui causent des erreurs potentielles.

Veuillez noter que les honoraires de notre comptable partenaire sont compris entre 500 et 600€, que vous pouvez déduire du revenu immobilier ; en outre, l’adhésion supplémentaire à un Centre de Gestion Autorisé (CGA) vous permet de payer 2/3 des honoraires du comptable et de la CGA en taxes réduites à récupérer.

Il est donc à la fin économisé beaucoup de temps, une grande sécurité lors de l’assemblage et le coût de la commande de quelques centaines d’euros maximum (par rapport aux milliers d’euros taxes que vous économiserez probablement).

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Quelles dépenses devraient être déduites dans le PNML réel ?

Principe d’amortissement dans LMNP

Le principe du système réel est assez simple : contrairement au micro-BIC, où vous déduisez une commission de 50%, vous devez déduire vos frais en fonction de leur valeur. réel.

Le régime réel de location meublée présente deux particularités par rapport au régime réel de loyer vide :

  • la liste des dépenses déductibles n’est pas définie (ce qui est également le cas pour une entreprise qui reçoit des bénéfices commerciaux et commerciaux)
  • les grandes dépenses seront sur plusieurs années, tout comme la valeur de la propriété, que vous pouvez radier chaque année, est appelée amortissement .

Qu’ est-ce que l’amortissement ?

L’ amortissement est un concept comptable (et non des flux financiers réels) qui vous permet d’atténuer l’impact d’un investissement ou d’une amortissement sur la valeur d’un actif sur plusieurs années.

Dans le cas d’une location meublée, si vous dépensez 10 000€ pour faire une cuisine neuve, vous serez en mesure de lisser ce coût sur plusieurs années. En ce qui concerne le, vous pouvez également tenir compte du fait que votre toit perd sa valeur chaque année, de sorte que vous pouvez calculer une dépense fictive chaque année correspondant à la perte de valeur de votre bâtiment qui a un toit vieillissant.

Dépenses réelles déductibles au cours de l’année civile

En l’absence d’une vous permet de calculer votre revenu de location pour l’année pour le faible coût que vous encourez pour le loyer de votre propriété. La limite de 500€ semble apparaître à partir de plusieurs sources non officielles, mais la chose la plus simple sera pour votre comptable de prendre soin de cette déclaration.

Ces petites dépenses imputables peuvent comprendre :

  • Taux d’intérêt et assurance emprunteur
  • Frais d’agence pour l’achat et frais de notaire si vous décidez de ne pas les amortir (voir suite)
  • Frais d’agence pour les frais de location ou de conception de bail
  • Primes d’assurance (PNO ou assurance locative non payée)
  • Remplacement des petits appareils ménagers
  • Impôt foncier et CFE
  • charges communes de copropriété sans travaux

Dépenses réelles sur plusieurs années sont amortissables

Les coûts élevés engagés au cours de l’année civile sont amortis sur plusieurs années . Chaque type de dépense a sa période d’amortissement spécifique, qui correspond approximativement à la durée des dépenses que vous engagez.

Votre comptable sera responsable de la ventilation de chaque dépense, mais voici quelques exemples simples et courants :

  • Un canapé de 2000€ amortit sur 5 ans : vous déduisez 400€ de frais par an pendant 5 ans
  • Travaux de peinture de 10.000€ amortis sur 10 ans : 1000€ par an pendant 10 ans
  • Travaux de réparation de toit de 30.000€ amortis sur 30 ans : 1000€ par an pendant 30 ans

Pour les honoraires d’agence et les notaires, vous pouvez les amortir sur une période égale à celle du bien (voir la section suivante) si vous avez décidé de ne pas les payer comme frais réels directs pour le premier Exercice financier.

Cette dépréciation des dépenses importantes a l’avantage de lisser les dépenses sur plusieurs années et ne se termine donc pas par un déficit important d’un an, puis par des exercices positifs.

Durée de vie d’amortissement en LMNP réel

La principale spécificité du plan réel est de pouvoir amortir vos actifs et amortir vos dépenses importantes.

Comme nous l’avons vu, l’amortissement est un amortissement comptable qui est facturé sur vos loyers comme une dépense « fictive » chaque année. Nous parlons d’une dépense fictive, parce que vous ne paierez pas vraiment, elle sera simplement attribuée au revenu et réduira ainsi votre assiette fiscale.

même manière que l’amortissement de dépenses importantes, l’amortissement de votre bien (de facto inscrit sur l’actif de votre solde locatif) doit être déduit de votre Comptable, puisqu’il répond à des règles comptables précises, en particulier, sur la répartition des actifs immobiliers en composantes, chacune avec une durée de temps.rsquo ; atténuation propre De la .

ordre de grandeur, vous pouvez amortir 85% de la valeur de la propriété sur une période indicative de 30 ans. 85% Par est généralement retenu comme valeur de la propriété, les 15% restants sont la valeur de la propriété, ce qui n’est pas amortissable.

Les 30 années d’amortissement sont également indiquées à titre informatif, votre comptable devient une décomposition par composantes, chaque composante ayant sa propre période d’amortissement. Voici quelques exemples tirés du site de l’impôt :

composant Part de l’actif Durée de vie de l’amortissement tissu 70% 80 ANS toit 10% 25 ans Installations électriques 5% 25 ans Aménagements intérieurs 8% 15 ans Jetons un coup d’oeil à notre valeur moyenne de 85%, qui a amorti sur 30 ans. Par conséquent, si vous avez acheté un bien immobilier de 200.000€, vous pouvez calculer un amortissement annuel de 5666€ (200.000 X 0.85/30). Comme nous le verrons dans l’exemple ci-dessous, cette dépréciation des actifs réduira considérablement votre revenu imposable.

Simulateur LMNP réel : Annuler les taxes (presque)

Exemple de LMNP réel avec un faible rendement locatif

Nous prenons ci-dessous un exemple d’un appartement de deux chambres acheté 400k€ net vendeur à Paris loué 1500€ sans frais avec un prêt à 200K€.

régime Régimes réels Micro-BIC Remarques Loyer collecté 18 000€ 18 000€ Propriété à 400k€ net vendeur loué meublé 1500€/mois HC Dépenses courantes 1.500€ Assurance location impayée, électroménagers, petites réparations Intérêt mené 2 000€ Travaux amortissés 1 000€ Bon d’amortissement €12.000€ 400k€ amortit sur 33 ans Contrôler 1 000€ Impôt foncier CFE Coûts fixes amortis 4.500€ Capacité d’amortir les honoraires d’agence et les honoraires de notaire Total des dépenses 22.000€ €9.000€ Revenu imposable — 4000€ €9.000€ #magie Contrôler 0€ 3600€ Marginal 45% Répétez la simulation avec vos données

Dans l’exemple ci-dessus, nous notons que l’amortissement de la propriété à 3% compense presque tout le loyer (rappelez-vous que les rendements bruts à Paris sont seulement 4% de la commande sur location meublée).

Avec un faible rendement locatif, la dépréciation de la propriété est donc principalement . Si vous louez dans une zone avec un rendement locatif de 8% (par exemple, une maison meublée à Saint-Malo), l’amortissement de la propriété sera indiqué dans la ratio au loyer sera deux fois plus faible.

Enfin, dans le tableau précédent, notez la possibilité de déduire vos intérêts de prêt comme loyer vide, mais aussi d’amortir vos honoraires de notaire et d’agence (28,000€ et 16000€ chacun amorti sur 10 ans).

Frais d’affichage effectifs simplifiés

Dans l’exemple précédent, vous économisez 3600€ d’impôt sur l’année a des coûts cachés : les honoraires du comptable qui s’occupe de votre carnet d’impôts (compte de résultat, bilan et amortissement). Il est en effet complexe, chronophage et risqué de prendre soin de cette déclaration, un comptable peut être couplé à un centre de gestion agréé vous coûtera environ 600€ par an, les coûts fixes par lot peuvent être dégressifs en fonction de la taille de votre portefeuille immobilier.

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Limite de déficit et transmission possible en LNPA réel

L’ exemple précédent montre un déficit dans le compte de résultat de vos actifs. Plusieurs règles cadre de ce déficit, que nous allons résumer.

Limite de déficit pour amortissement et amortissement

Dans notre calcul précédent, la dépréciation de la propriété était le fardeau comptable le plus important qui a finalement causé le déficit. Dans la pratique, le revenu imposable de 0 aurait dû être maintenu, puisque l’amortissement de la propriété ne peut pas causer ou augmenter un déficit si elle a déjà sur la base des dépenses effectives (dépenses directes ou travaux continus).

D’ autre part, il est tout à fait possible de créer un déficit sur la seule base des dépenses réelles. La question se pose alors de savoir quels déficits seront transférés aux années suivantes.

Source : Site Web de Bofip Impôts

Transferts de déficit

Un déficit sur un an (qui ne peut être généré que par des dépenses réelles) peut être transféré aux années suivantes jusqu’à un maximum de 10 ans. années.

La partie inutilisée de l’amortissement de la propriété (à titre de rappel, vous ne pouvez déduire que dans un exercice au montant du solde positif restant) peut être reportée pour une période indéterminée , c’est en tout cas notre lecture de l’article 39C du Code des impôts.

Revente en LMNP : Calcul de la Gain en capital

Ce n’est pas l’amortissement du bien qui fait du système de location meublée un créneau fiscal, mais le calcul de la valeur excédentaire du bien amorti .

Dans la comptabilité commerciale classique, lorsqu’un actif est vendu, le gain en capital utilisé comme assiette fiscale est calculé en déterminant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de l’actif amorti.

Dans notre exemple, cela signifie que si vous achetez une propriété de 400 k€, vous la vendez 430 k€ dix ans plus tard, après avoir radié 2% de la propriété chaque année, vous payez environ une valeur plus de 430 k€ — 80% de 400k€ = 110k€. Fondamentalement, l’amortissement total que vous avez pris de votre loyer se reflète dans la valeur ajoutée.

La magie du régime LMNP réel réside dans le calcul du gain en capital, à savoir celui de individus, c’est – à – dire un calcul, sans tenir compte de l’amortissement (ou de l’amortissement) des actifs .

Dans l’exemple précédent, vous ne payez que des impôts sur un gain en capital de 30 000€ (plus de détails sur l’imposition du gain en capital ici), de sorte que vous avez réellement gagné les 80 000€ radiés pendant le bail.

Cumul LMNP réel avec d’autres parenthèses (Pinel, SCI, etc.)

Enfin, nous aimerions vous rappeler comment structurer votre PNML réel avec d’autres conventions fiscales et d’actifs dont vous avez probablement entendu parler.

Pour Pinel , la réponse est simple : le vrai LMNP n’est pas possible parce que l’appareil Pinel nécessite une location sous vide. Pinel et LMNP réel sont les deux systèmes fiscaux les plus recommandés par les conseils de gestion d’actifs. Le vrai LMNP a notre préférence puisque vous n’avez pas de Restrictions concernant le zonage de la propriété, le montant des loyers ou des plafonds de ressources des locataires ont (voir Pinel vs Real LMNP Match).

Si vous investissez dans plusieurs entreprises , vous ne pouvez plus bénéficier des avantages décrits dans l’article en choisissant un SCI parce que SCI est configuré dans SCI dans SI (voir notre article sur SCI dans SI ou IR). Vous devez passer par une LLC familiale si vous voulez investir avec des parents et faire de vrais LMNP pour beaucoup.

Si vous voulez louer en vertu de l’ accord ANAH et bénéficier de l’ancienne cosse, le vrai LMNP n’est plus possible car le logement doit être loué vide. Il en va de même pour Malraux (rénovation en centre-ville) et Girardin (investissement dans les départements d’outre-mer).

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En résumé, le régime réel est intéressant dans les zones à faible rendement locatif, pour les grandes Montants de loyer et une grande marge fiscale marginale, ce qui vous permet d’absorber largement les coûts supplémentaires d’un comptable.

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