Construction et vente immobilière : tout sur la SCCV ou SCI construction-vente

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Si vous avez comme projet d’investir dans l’immobilier, construire des biens immobiliers dans le but de les revendre est une excellente alternative. Effectivement, il s’agit de l’opération effectuée par les promoteurs immobiliers. La SCCV peut être accessible à tous du moment où vous savez comment elle fonctionne et pour quelles raisons exactement il faut que vous créiez une SCI construction-vente. En quoi consiste l’objet social de la SCCV ? Pourquoi dit-on qu’elle jouit d’une fiscalité spécifique et avantageuse ? Quelles sont les étapes à suivre pour créer une SCCV si cette forme juridique vous convient et quels en sont les avantages ?

SCCV ou SCI de construction vente en bref

La SCCV ou société civile de construction vente est une forme spécifique de SCI ou société civile immobilière. Une société civile immobilière est une société que vous créez, avec un autre associé au minimum, dans le but d’acheter un bien immobilier. Entre autres avantages, la SCI permet de protéger les patrimoines de chaque associé. Les associés d’une SCI sont propriétaires indirects du patrimoine par le biais de leurs parts sociales respectives.

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L’objet social d’une SCI est généralement la constitution d’un patrimoine immobilier et sa gestion. Le statut de SCCV est une forme juridique que l’on pourrait qualifier d’éphémère. Le fait est que l’objet social d’une SCCV est la construction immobilière dans le but de revendre. Une SCCV est créée dans le but de faire de la promotion immobilière. Par ailleurs, il s’agit d’une forme juridique que les professionnels de ce domaine adoptent très souvent.

Une SCCV vous permet, vous et vos associés de piloter financièrement et gérer la construction d’immeubles, d’appartements ou de maisons individuelles. Les constructions sont destinées à la revente. La durée de vie d’une SCCV peut aller jusqu’à 99 ans. Néanmoins, elle est dissoute une fois les biens vendus. La SCCV a la possibilité d’effectuer les constructions par tranches et vendre l’immobilier sur plan ou en VEFA.

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Remarques :

  • L’objet social d’une SCCV ne peut pas être la rénovation d’un bien immobilier.
  • Une SCCV peut acheter un immeuble ancien, le démolir et faire de nouvelles constructions.
  • Aucun des associés de la société ne peut se voir attribuer un bien construit par cette dernière que ce soit en jouissance ou en propriété.

La plus-value : le but ultime de la création d’une SCCV

La création d’une SCCV présente plusieurs avantages, et de toute façon, il s’agit de presque une obligation pour ceux qui veulent faire de la promotion immobilière. La différence principale de la SCCV par rapport à d’autres sociétés immobilières est qu’elle n’est pas créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier. C’est par exemple le cas des sociétés comme les SCI et les SCPI, quoiqu’une SCPI peut tout de même être une SCPI de plus-value.

Une SCCV est créée dans le but de réaliser une plus-value. La SCCV est faite uniquement pour la construction immobilière et la revente. Dans le cas où vous auriez un autre objectif dans le cadre de votre projet immobilier, il convient d’abord de vous demander si la SCCV est réellement la forme juridique la plus adéquate. Notez par exemple que la SCCV n’est pas la plus recommandée pour de l’achat-revente immobilier – il s’agit plutôt d’un domaine du ressort des marchands immobiliers.

Les spécificités de la fiscalité de la SCCV

Le régime fiscal de la SCCV n’est pas seulement avantageux. Cette forme de société jouit également d’une fiscalité très spécifique. La fiscalité sur la plus-value d’une SCI construction vente est dite transparente. La transparence fiscale fait référence au fait que la société n’est pas imposée en tant que telle, elle ne relève pas de l’impôt sur les sociétés. En ce sens, la SCI construction vente ne paie pas directement d’impôt.

Chaque associé relève de l’IR sur la plus-value

Bon nombre de statuts juridiques de société immobilière permettent de bénéficier de la transparence fiscale comme celle de la SCCV. En ce qui concerne la SCCV, il s’agit d’un régime qui est acquis de plein droit et non par option. En somme, les associés d’une SCCV sont obligatoirement imposés directement sur leurs bénéfices nets perçus. Le bénéfice ou plus-value est fonction de la quote-part détenue par chaque associé.

La SCCV et l’exonération de TVA

La SCCV est assujettie à la TVA. Pour toutes les factures nécessaires à la construction du bien immobilier et à sa revente, le taux de TVA de 20% s’applique. Néanmoins, il y a une exception qui s’applique. Si le bien immobilier construit est vendu plus de 5 ans après son achèvement, dans ce cas, la SCCV est exonérée de TVA.

Les avantages principaux d’une SCCV

De par son mode fonctionnement et de son objet social qui est la réalisation d’une plus-value, la SCCV est à préférer à d’autres formes de SCI. Par ailleurs, si vous avez comme projet de vous associer à un membre de votre famille pour construire et revendre un bien immobilier, il est conseillé de préférer la SCCV à la SCI familiale. La création d’une SCCV est facile, il suffit d’être deux associés au minimum. En plus, la création d’une SCCV ne nécessite pas l’existence d’un capital social minimum.

La responsabilité de chaque associé ne va pas au-delà de leurs parts sociales et porte sur les dettes contractées par la société. La SCCV est créée pour réaliser des plus-values. Cet objectif est optimisé par le régime fiscal avantageux dont la société peut bénéficier. Effectivement, une SCCV relève de l’impôt sur le revenu, plus précisément du BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, une SCCV n’est pas obligée d’être soumise à l’impôt sur les sociétés.

En ce qui concerne ses principales activités, qui sont la construction et la revente de biens immobiliers, la SCCV permet de gérer avec facilité le projet. D’un autre côté, il s’agit de la forme juridique de SCI la plus avantageuse quand il s’agit de revendre rapidement un bien immobilier. Par ailleurs, la revente de biens immobiliers par le biais d’une SCCV n’est pas contrainte par un délai minimum d’exécution.

Créer une SCCV en ligne : la démarche à suivre

La création d’une SCI de construction vente est très facile. Les étapes sont mêmes que pour la création d’une entreprise en ligne, à quelques exceptions près selon le statut de la société. La SCCV n’est en fait qu’une forme particulière de SCI, sa création a ainsi tout de celle d’une SCI. La création d’une SCCV se fait directement en ligne, et peut être faite par vous-même ou un tiers. Vous pouvez également la confier à un professionnel. Dans tous les cas, elle se fait en 4 étapes.

Les apports au capital social

Il est utile de rappeler qu’aucun capital social minimum n’est nécessaire dans la création d’une SCCV. Néanmoins, il est possible d’effectuer ses apports au capital de trois différentes façons. Les associés peuvent effectuer des apports en numéraire. La création d’un compte bancaire au nom de la SCI de construction-vente est nécessaire. C’est sur ce compte que vont être déposés les sommes d’argent.

La SCCV permet également les apports en nature au capital de la société. Il peut s’agir bien meuble ou d’un bien immobilier. L’intervention d’un commissaire aux apports n’est pas toujours requise. Enfin, il y a également les apports au capital en industrie. Il s’agit des apports en connaissances et/ou en savoir-faire.

Rédaction des statuts de la SCI construction-vente

Comme toutes les sociétés, une SCI construction-vente doit avoir des statuts. La rédaction de ces statuts n’est pas contrainte par le Code civil. Il n’y a donc pas de formalisme en ce qui concerne le fond et la forme des statuts de la SCCV. Cependant, il est facile pour les associés de trouver en ligne un modèle de statuts à télécharger et à personnaliser.

Il est à noter que les statuts d’une SCCV peuvent être notariés ou non, l’acte sous seing privé peut suffire. Il est toutefois obligatoire que les statuts soient signés par tous les associés de la société civile de construction-vente. L’absence de formalisme concernant les statuts de la SCI construction-vente permet aux associés de fixer les règles eux-mêmes.

Publication d’un avis de création de SCCV

La création d’une société passe toujours par la publication d’un avis de création. L’avis est à publier dans un journal d’annonces légales. Comme la plupart des démarches à suivre concernant la création d’une société civile immobilière ou autre, la publication peut s’effectuer totalement en ligne. Il y a quand même un délai à respecter. La publication de l’avis est à faire dans un délai d’un mois après la signature des statuts de la société.

Immatriculation de la SCI de construction-vente

Bien que la SCI de construction-vente n’ait pas à attendre d’être immatriculée par le greffe au registre du commerce et des sociétés ou RCS, elle doit absolument effectuer cette démarche. Comme pour la publication de l’avis de création, la constitution du dossier de création de la SCCV doit également être faite dans un délai d’un mois après la signature des statuts. Par ailleurs, le dossier doit également être constitué par un représentant légal de la société.

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