Comment faire sortir un bien d’une SCI ?

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maintien des revenus fonciers sous le régime progressif de l’impôt sur le revenu et de leur imposition sur les impôts sociaux, qui est maintenant de 17,2 %, a incité de nombreux contribuables ayant des sociétés de gestion Le à choisir le régime d’imposition des sociétés.

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Il est vrai que ce régime ne manque pas de charme. Outre la possibilité d’amortissement des actifs, les frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions d’agence et frais d’enregistrement) sont également déductibles. Les gains sont imposés à 15% jusqu’à 38,120€ et au-dessus de 28% dans la limite de 500 000€ .

Et les paiements de dividendes aux partenaires peuvent bénéficier d’unrégime d’imposition forfaitairede 30 %(y compris les cotisations de sécurité sociale) au lieu d’un impôt allant jusqu’à62,20 % dans le système d’impôt sur le revenu.

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Mais dans le cas de la vente de la propriété SCI est la double pénalité : l’amortissement a abaissé le prix de revient du bien et la base de recouvrement du capital est augmentée de la même manière ; la part des plus-values de plus de 500 000€est soumise au taux normal de l’ISIS à 33,33% (1).

Et le solde des fonds distribués aux partenaires est de nouveau imposé sur l’impôt sur le revenu et les cotisations de sécurité sociale. En pratique, une telle crevaison conduit à une revente de la propriété, que les partenaires voulaient éviter pendant la période de location.

La solution peut consister à vendre les unités du SCI au lieu de la propriété elle-même, mais cette solution pose plusieurs obstacles pour l’acheteur : difficultés de financement de l’ achat d’actions au lieu de l’ immobilité ; amortissement de la propriété  ; complication de la propriété. octroi de garanties à la Banque.

Départ du régime des SI est donc un besoin impératif avant de vendre l’immeuble. Mais comment cela fonctionne-t-il ? Il doit être clair que l’option du régime des SI est irrévocable, indépendamment des changements apportés à la forme juridique de la société ou à ses activités réelles .

La sortie de la propriété nue de l’immeuble au profit des partenaires est une option, mais le pays est un terrain désert ; à notre connaissance, il n’y a pas de compétence sur cette question et il n’existe pas de doctrine administrative. Néanmoins, de l’avis de la doctrine administrative et juridique, on constate que les éléments de la réaction sont trouvés.

  • Cependant, la loi de finances 2018 prévoyait une réduction progressive du taux standard avant l’Etat islamique, quitombera à 28 % en 2020, 26,5 % en 2021 et 25 % en 2022.

Les partenaires du SCI distribuer des dividendes ou des réserves versées en nature en renonçant simplement à la propriété du bien. Ils peuvent également, si le retrait de la propriété est prévu au profit d’un ou de plusieurs associés, faire une réduction du capital social du SCI et, même si les réserves sont insuffisantes pour tenir compte de la transaction (la différence entre la valeur réelle des unités et leur valeur nominale, qui est attribuée aux réserves), il est possible de créer un « report à de nouveaux débiteurs » compte I — Description du schéma initial du bâtiment : .

Selon le barème prévu à l’article 669 II du Code général des impôts, l’usufruit, formé pour une période déterminée, est estimé à 23 % de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans. Toutefois, l’usufruit accordé à une personne morale ne peut excéder 30 ans (art. 619 de la Code civil) .

Mais même dans une telle période, la préoccupation de la propriété nue peut être coûteuse.

Par exemple, un bâtiment est estimé à 1 million d’euros.

  • Valeur éternuement : 1 million € x (23% x 3) : 690 000€
  • Valeur de la propriété nue : 1 million € — 690 000€ : 310 000€.

Coûts fiscaux de distribution pour les partenaires (acceptation d’une option de contrepartie pour le régime d’imposition forfaitaire) : 310 000€ x 30 % :93 000€.

Toutefois, le barème de l’article 669 II du Code général des impôts ne s’applique qu’aux transferts gratuits (successions ou dons). Pour les transferts à contrepartie (ventes, contributions ou dividendes), il est possible d’utiliser une échelle économique qui prend en compte :

la valeur du bien en pleine propriété ;

  • la durée de l’usufuse ;
  • la rentabilité du produit.

Par exemple, si ont une valeur de propriété de 1 million d’euros, une rentabilité de 5% et un ususufruit de 30 ans, nous obtenons :

1 = 0,23

( 1 0,05) 30

Soit une valeur de propriété blanche de : 1 million d’euros x 0,23 =230 000€.

Et une taxe aux partenaires limitée à : 230 000€ x 30 % :69 000€.

Dans une deuxième phase, l’IBS est dissous et liquidé. L’usufruit disparaît et la pleine propriété du bâtiment est restaurée entre les mains des partenaires sans cet événement, ce qui conduit à un droit ou à une taxe (art. 1133 du CGI). En effet, selon l’article 617 du Code civil, l’ususufruit est prolongé par la mort naturelle et la mort civile de l’usufruit, et selon une jurisprudence déjà très ancienne, l’usufruit sera prolongé par la mort de l’usufruit, quel que soit le temps pour lequel il a été établi (Cass. Civ. 18 juillet 1923 — D. 1931, 2 p. 75 ; Cass. Ch. réunis — 16 juin 1933 — DH 1933.393). Selon la doctrine, tout accord visant à étendre le droit au-delà de la vie de l’usufuse est nul (Aubry et Rau — Volume II, article 234 — No 443 ; Planiol et Ripert — Volume 3).

Dans notre exemple, nous pourrions penser qu’après avoir acquis la simple propriété du bien pour 230 000€, cette somme représente le prix de revient du bâtiment en cas de revente des associés. En fait, ce n’est pas le cas, et la règle est encore plus favorable pour les contribuables. La doctrine administrative stipule que dans le cas du transfert de la pleine propriété d’une personne immobilière après la réunion de simples biens (gratuitement ou acquis en contrepartie) et de l’ usufruit par l’extinction de l’usuffruit ou à la fin de l’usouffre, le prix d’achat, qui calcule comment le capital gain est égal à la La somme des valeurs marchandes de chacun des droits (c’est-à-dire la II — Aspects fiscaux : valeur de la pleine propriété) au moment de l’entrée de la propriété nue dans les actifs du vendeur est, bien que la valeur d’acquisition de l’usuffolance soit nulle (BOI-RFPI-20-10-20-10 – No 220 et 350).

Dans ce cas, le prix de revient du bâtiment pour les partenaires ne sera donc pas de 230 000 euros, mais de 1 million d’euros.

La cerise sur le gâteau : Aux fins du calcul de la valeur ajoutée, la période de détention n’est pas échappée à l’acquisition de la propriété nue (BOI-RFPI-PVI-20-20 — No 40) et non à la réunification de l’usager avec la simple possession.

III — Examen critique de l’installation présenté : La réunion présentée ici soulève plusieurs questions, notamment comment les autorités fiscales pourraient comprendre l’opération.

  • Premièrement, la direction pourrait évaluer l’usufruit et la propriété nue à une échelle économique et ne pas remettre en question le plan fiscal de l’ article 669.II de la CGI ?

Nous avons noté que l’utilisation du régime fiscal n’était requise que pour les transferts gratuits, et non pour les transferts.

Une cour d’appel était donc de la responsabilité d’un notaire de ne pas déclarer à ses clients qu’il existait plusieurs méthodes d’appréciation de l’usufuse dans une transaction de gré à gré (2).

Le jugement a conclu qu’il appartenait au notaire de démontrer qu’il avait attiré l’attention de ses clients sur ceux utilisés pour évaluer la valeur de l’usipper.

En général, le régime fiscal ne s’applique jamais aux parties qui pourraient s’entendre sur un autre système d’évaluation. Toutefois, l’évaluation économique permet de prendre en compte l’âge exact de l’usipper (pour une durée de vie d’ususufruit) et, compte tenu du taux de rendement, permet : augmenter la valeur de l’usipper par rapport à l’échelle de contrôle.

  • Le SCI, autrement immeuble, peut-il être considéré comme un engagement non substantiel pour l’administration de mettre en œuvre la procédure de répression des abus de droits conformément à l’article L 64 du Recueil des procédures fiscales ?

Un avis du Comité sur les abus de la loi fiscale du 21 août 2017 donne une réponse négative tant que l’entreprise soumise à l’Etat islamique dispose d’un compte bancaire, dispose d’un flux de trésorerie ou effectue des investissements financiers (dossier 2016-11 au 21 août 2017 ).

Toutefois, il reste nécessaire que l’ICS reçoive des recettes. Si le SCI a un bâtiment non aménagé, alors l’exercice est certainement plus dangereux, d’autant plus qu’il est nécessaire de déterminer la rentabilité de la propriété par le rapport d’une rentabilité locative supposée à la valeur marchande de la propriété. L’accord juridique doit donc être justifié par la volonté d’atteindre un objectif autre que la taxe, par exemple par le désir des membres du SCI de donner à leurs enfants la propriété nue de l’immeuble tout en maintenant l’ususufruit dans une structure soumise à l’Etat islamique.

* CA Metz — 5 novembre 2015 — No 15/00478.

Dans une affaire antérieure, le Comité avait effectivement pris soin de préciser que l’option SI ne constitue pas en soi un abus de droits, bien que le régime fiscal résultant de cette option soit plus favorable au contribuable (aff. No 2014-33 — 29 janvier 2015).

L’ administration peut-elle remettre en question l’appréciation de l’usufruse acquise de l’extinction afin de déterminer le prix de revient de l’immeuble en pleine possession ?

Nous avons vu dans l’exemple précédent que l’intérêt de la liquidation de la SCI en elle est de restaurer la valeur de la pleine propriété de la propriété dans les mains du propriétaire nu, un intérêt qui est d’autant plus important, puisque le but est de créer un prix de revient important avant la vente, puisque la séquence des transactions ne permet pas de payer des indemnités pour une période satisfaisante de détention. atteindre (3).

Afin de contester avec l’administration au moment de la vente de la propriété, il semble important d’indiquer pour quelle valeur le bien nu a été acquis et comment il a été calculé, ce qui signifie que l’acte précisera la valeur marchande de la propriété dans l’acte distribuant le bien en espèces au est la pleine propriété.

L’ Administration note que si aucun prix d’achat n’est mentionné dans le document ou si aucune valeur n’est détenue gratuitement pour déterminer les droits de transmission, le prix d’achat dépassera la valeur marchande au moment de l’entrée dans le actifs du cesdeur selon une déclaration détaillée et estimée des parties (BOI-RFPI-PVI-20-20-10-20-10-20-10 – No 30).

Il est également important de conserver la documentation sur la valeur marchande en pleine propriété et la valeur économique de la propriété nue, puisque l’administration autorise la création de preuves d’expert.

Enfin, la question d’un différend qui pourrait survenir avec l’administration, en plus de la mise à niveau d’un bien en propriété entière, nous semble être fondée sur l’appréciation de l’usufrur lui-même. Comment un usufruit conservé par le SCI à l’ISIS pendant une période de 30 ans ne peut-il pas être justifié au moment de sa transmission au propriétaire nu ?

Cela soulève la question de la comptabilisation de l’usufruit dans le SCI, usufruit qui est conservé et non acquis en l’espèce. Curieusement, ce problème n’est pas causé par la doctrine comptable ou doctrine fiscale, bien qu’elle soit d’une importance considérable.

* Ces allocations ne sont valables que pour plus de cinq ans d’emprisonnement. En termes d’impôt sur le revenu, ils s’élèvent à 6% pour chaque année de détention de la cinquième à la vingt et unième année et à 4% à la fin de la vingt-deuxième année de détention. En ce qui concerne les impôts sociaux, ils sont de 1,65 % pour la cinquième à la vingt et unième année, de 1,60 % pour la vingt-deuxième année d’emprisonnement et de 9 % pour chaque année d’emprisonnement au-delà de la vingt-deuxième année (ICT).

Par exemple, un bien est évalué en tant que coût par rapport au prix de l’actif pour 10 millions d’euros et amorti pour 4 millions d’euros. Sa valeur comptable nette est de 6 millions d’euros. Sa propriété nue sera transférée à une autre société pour 2 millions d’euros.

Si les actifs augmentent l’usufruit de la société pour 8 millions d’euros (10 millions d’euros – 2 millions d’euros) ou 4 millions d’euros (6 millions d’euros – 2 millions d’euros). €) ? Est-ce que cet ususufruit peut être récupéré ?

Il est clair que l’impact du bilan ne coïncide pas avec la réévaluation du bilan. Dans notre exemple, l’usufruit est égal à 80% de la valeur de la propriété. Sur la base de la valeur brute, le gain en capital imposable est de : (10 millions d’euros x 80 %) — (6 millions d’euros x 80 millions d’euros) = 3,2 millions d’euros. Sur la base des actifs nets, il n’y a pas d’impact : obtenir 2 millions d’euros de biens nus ; recevoir 4 millions d’usufruit.

Selon la Compagnie Nationale des Audaires aux Auditeurs, en cas d’ususufruit d’actions, par exemple, la valeur comptable théorique de l’usipper est déterminée par le rapport entre le prix de vente de l’entier et la pleine propriété des actions au moment du transfert, appliqué à la valeur comptable de la actions attribuées (4).

Si nous nous en tenons à cette interprétation, la liquidation du SCI dans notre exemple génère un bonus de liquidation de 4 millions d’euros, et l’administration peut trouver des erreurs si elle avait une valeur réelle de 8 millions d’euros.

Cependant, il faut se rappeler que les règles comptables diffèrent en fonction de l’usufuer. Il n’est pas possible de demander à un associé responsable des gains en capital individuels, des critères comptables pour les bénéfices industriels et commerciaux.

Même si nous utilisions notre exemple, l’ususufruit retenu par SCI devait être pris en compte pour 8 millions d’euros, cet usufruit pourrait être amortissable pour sa durée , soit 266 667 euros par an (8 millions d’euros par 30 ans) (5), et le solde de liquidité SCI serait en tout cas une perte de l’huissier. En tout état de cause, il serait transmis aux partenaires de zéro et ne ferait plus l’objet d’une réserve dans le SCI.

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Enfin, l’Assemblée n’a mis de côté que l’ordre des événements que l’État de droit permet avant l’introduction de l’article 13.5 du Code général des impôts 2012-1509 du 29 décembre 2012, codifié à l’article 13.5 du Code général des impôts.

Les investisseurs ne peuvent plus acquérir l’usufruit de l’immobilité par le biais d’un ITC à l’ISIS, par lequel les notaires des vendeurs conseillent leurs clients contre l’imposition des plus-values dans le cadre du régime fiscal au taux progressif de l’APN dans la planification fiscale prévue pour la propriété.

* Bulletin CNCC, no 99, septembre 1995, p. 346 et suiv.

  • TA Paris — 06/07/2009 — n° 04-19716

Par conséquent, la suppression de la propriété nue de la propriété de valeur économique, si elle ne rend pas l’option de IS réversible, permet son impact au moment de la vente du bâtiment atténuer de manière significative.

Richard Gaudet

Avocat en droit

Entreprise Bayet & Associés

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