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Les différents types de contrats de bail
En droit français, on distingue notamment les contrats de bail de location et les contrats de bail commercial. La formation des baux de location ordinaires répond bien évidemment aux règles de droit commun des contrats. Concernant spécialement les baux à usage d’habitation, les obligations du propriétaire et du locataire sont régis par la loi n°89-462 du 06 Juillet 1989 qui s’applique à tout contrat portant sur le bail d’un immeuble à usage d’habitation, exception faite des locations saisonnières. Dans ce type de contrat, le propriétaire de l’immeuble s’engage généralement à mettre à la disposition du locataire un immeuble d’habitation selon les conditions convenues en échange d’une contrepartie financière.
La rupture en cas de faute
Comme dans tout contrat, il en va de la responsabilité des parties au contrat de bail de respecter leurs engagements respectifs. Ainsi, le propriétaire peut rompre le contrat de bail en cas de non-respect des obligations par le locataire mais dans la limite de la légalité. En pratique, le propriétaire doit prouver qu’il y a eu une faute du locataire. Mais le moyen le plus efficace pour obtenir la résiliation du contrat de bail sans risque pour le propriétaire reste toujours la consultation d’un avocat professionnel. A part cela, le propriétaire doit également invoquer un dommage qu’il a subi à cause de la faute du locataire. Malgré l’existence de ces éléments, le propriétaire doit néanmoins respecter des règles de procédures strictes pour ne pas que le locataire ne se retourne contre lui. La résiliation du contrat de bail doit être normalement précédée d’un préavis.
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La particularité des baux commerciaux
A la différence des simples baux d’habitation, les baux commerciaux sont d’une importance capitale pour les commerçants. En effet, l’emplacement est sans doute l’élément fondamental du fonds de commerce. Depuis 1953, le contrat portant sur un bail commercial ne peut être conclu pour une durée inférieure à neuf ans. Pour pallier l’inconvénient que cette longue durée pourrait apporter au bailleur, la loi a prévu la possibilité pour ce dernier de réviser son loyer une fois tous les trois ans. La loi autorise les deux parties à prévoir dans les clauses du contrat des possibilités de résiliation du contrat de bail mais dans des cas de figure limités (difficultés économiques rencontrées par le preneur ou conflit avec le bailleur, etc.). Il est tout de même utile de préciser que le statut particulier des baux commerciaux ne s’applique qu’aux commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés. D’autre part, le preneur est tenu d’y exercer une activité de nature commerciale et d’avoir une clientèle qui lui est propre.
L’enjeu de la rupture des contrats de bail
Compte tenu de son statut particulier, la rupture des contrats de bail commercial est très délicate. En plus d’être strictement encadrée par la loi, la rupture d’un bail commercial donne souvent lieu au paiement d’une indemnité d’éviction par le bailleur. C’est donc là tout l’enjeu de la rupture car il faut avouer que le montant de l’indemnité d’éviction n’est jamais une petite somme. La loi prévoit néanmoins la possibilité pour les deux parties de mettre fin au bail, sous réserve du respect de certaines conditions. Ainsi, le locataire qui a utilisé les locaux durant au moins trois ans peut rompre le contrat de bail sous réserve d’un préavis de six mois et du paiement d’une indemnité pour cause de perte de loyers. Mais une clause doit impérativement prévoir cette possibilité dans le contrat. Mais si le contrat ne prévoit aucune clause donnant la possibilité au bailleur de résilier le contrat de bail, celui-ci peut demander la résiliation devant les tribunaux, mais l’efficacité de la procédure dépendra de la perspicacité de l’avocat engagé, de préférence sur huot-avocat-perpignan.fr.
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