Depuis 2023, la suppression de la taxe d’habitation ne concerne plus que les résidences principales. Les propriétaires ou locataires de résidences secondaires restent soumis à cet impôt, sauf exceptions strictement encadrées.
Certaines catégories de personnes peuvent cependant bénéficier d’une exonération totale ou partielle. Âge élevé, faibles ressources ou situations spécifiques liées à l’usage du logement : des règles précises régissent l’accès à ces allégements. Les modalités de calcul et les critères d’éligibilité varient selon la situation de chacun.
Résidence secondaire : quelles règles pour la taxe d’habitation en 2024 ?
Depuis 2023, la taxe d’habitation ne frappe plus que les adresses qui ne sont pas votre point d’ancrage quotidien. Maison de campagne, appartement sur la côte, pied-à-terre en ville : tous ces biens passent à la caisse. L’adresse principale reste la seule à s’en affranchir. Quant aux résidences secondaires, aucune remise n’adoucit la note.
Le montant de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne sort pas d’un chapeau : il dépend d’une valeur locative cadastrale fixée pour chaque logement, à laquelle s’ajoute un taux décidé par la commune. Dans nombre de villes où les logements manquent, les élus ont une arme : la majoration taxe d’habitation, qui peut grimper jusqu’à 60 %. Ce tour de vis vise à desserrer l’étau sur le marché locatif, spécialement dans les métropoles et les zones touristiques très courues. À Paris, Nice ou dans les Alpes, la facture peut faire le grand écart d’une année sur l’autre.
Certains propriétaires l’apprennent brutalement en ouvrant leur avis d’imposition : leur commune a appliqué la majoration prévue en zones tendues, modulable entre 5 % et 60 %. Chaque année, la liste des communes concernées évolue, en fonction de la pression sur le marché local. La taxe d’habitation s’ajoute alors à la taxe foncière et à la taxe sur les ordures ménagères, ce qui renchérit sérieusement le coût de détention d’une résidence secondaire.
Qui doit s’acquitter de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires vise d’abord le propriétaire du bien, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’une villa. Si un usufruitier existe, il endosse cette charge.
Lorsque le logement n’est pas occupé par son propriétaire, la règle change : le locataire présent au 1er janvier devient le redevable de la taxe. Le dispositif s’applique aussi aux sociétés, associations ou organismes publics, si l’immeuble n’est pas soumis à la cotisation foncière des entreprises.
Voici plusieurs cas de figure à connaître sur l’imposition des annexes et des logements selon leur usage :
- Les dépendances proches (garage, cave, parking) rattachées à la résidence secondaire sont imposées dans les mêmes conditions que le logement principal.
- Un logement meublé demeure taxable, même s’il reste vide la plupart du temps.
- À l’inverse, un logement vide n’est pas soumis à la taxe d’habitation, mais peut entrer dans le champ de la taxe sur les logements vacants, en zone tendue.
La location saisonnière introduit une nuance : dès lors que le propriétaire conserve la possibilité d’y séjourner, l’imposition reste. Si la gestion est confiée intégralement à une agence sans possibilité d’usage personnel, le régime change.
L’administration fiscale se base sur la situation au 1er janvier et adresse l’avis d’imposition au redevable identifié. Tout changement d’occupant ou de statut doit être signalé dans les délais pour éviter les mauvaises surprises.
Exonérations et cas particuliers : qui peut bénéficier d’une dispense ?
La taxe d’habitation sur la résidence secondaire laisse peu de marge, mais des exceptions existent. Changer de vie pour intégrer une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée peut ouvrir droit à l’exonération sur l’ancien logement, à condition qu’il ne soit ni reloué, ni prêté. Cette disposition s’adresse aux personnes dont le maintien à domicile n’est plus possible pour des raisons de santé ou de perte d’autonomie.
Une autre situation : le retour contraint d’expatriation. Si le propriétaire doit séjourner dans sa résidence secondaire en raison de l’indisponibilité de sa résidence principale, il peut demander une exonération à l’administration fiscale, en présentant les justificatifs nécessaires.
Lorsque la résidence secondaire est louée à l’année, sans que le propriétaire en garde l’usage, la taxe d’habitation s’efface : la location saisonnière, elle, reste soumise à l’impôt tant que le propriétaire peut y séjourner ponctuellement.
Zones rurales et décisions communales
Dans certains territoires, la dynamique locale prime. Les zones de revitalisation rurale (ZRR) ou celles intégrées au dispositif France ruralités revitalisation (FRR) peuvent, si la commune le décide, exonérer les meublés de tourisme et chambres d’hôtes de la taxe d’habitation. Cette mesure s’adresse aux hébergements qui participent à la vitalité touristique ou économique de zones fragiles.
Comprendre le calcul et anticiper le montant à payer
Le calcul de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires repose sur un principe transparent : la valeur locative cadastrale du logement, estimée par l’administration, sert de socle. Ce montant correspond au loyer annuel théorique que le bien pourrait générer sur le marché. Ensuite, la commune applique son taux d’imposition, voté chaque année, qui varie d’un territoire à l’autre. Aucun abattement n’est accordé, contrairement à la résidence principale.
Dans les zones tendues, la réglementation autorise une majoration de la taxe, comprise entre 5 % et 60 %. Les collectivités utilisent ce levier pour tenter de rééquilibrer le marché et favoriser l’accès au logement permanent. Dans les communes les plus recherchées, la facture peut rapidement grimper.
Chaque propriétaire doit remplir une déclaration d’occupation auprès des services fiscaux avant le 1er juillet, précisant si le bien constitue la résidence principale, secondaire ou s’il est vacant, et indiquant le cas échéant l’identité de l’occupant. L’avis d’imposition arrive généralement à l’automne, pour un règlement à effectuer avant le 15 décembre. À cette charge s’ajoutent la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères. Les logements inoccupés plus d’un an en zone tendue peuvent être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV). Enfin, revendre une résidence secondaire peut entraîner une plus-value immobilière imposable, selon la durée de détention.
Entre règles locales, calculs précis et situations particulières, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires n’a rien d’anecdotique. Pour qui détient un bien loin de son adresse principale, mieux vaut garder un œil sur la législation et les décisions communales. L’addition, elle, ne se contente jamais de rester sage.
