En 2006, la loi a imposé le Diagnostic de Performance Énergétique pour toute nouvelle location. Depuis, chaque bailleur qui fait l’impasse sur ce document s’expose à des sanctions financières et à la remise en cause du bail. Pourtant, la pratique ne disparaît pas : certains propriétaires s’en dispensent, parfois par oubli, parfois par incertitude sur les exceptions prévues par la réglementation.
Les décisions de justice récentes rappellent que l’absence de DPE n’est pas un détail négligeable. Les locataires disposent désormais de leviers précis pour faire valoir leurs droits, et la loi évolue sans cesse : les démarches se complexifient, les risques se multiplient. Pour autant, il existe des moyens de se remettre en conformité,à condition de bien comprendre la situation, car chaque cas a ses propres subtilités.
Louer sans DPE en 2024 : ce que la loi prévoit vraiment
Depuis la loi Climat et Résilience, la distribution d’un diagnostic de performance énergétique accompagne chaque nouvelle location. Pas moyen de passer à travers : ce document doit être présenté au locataire, avec mention claire de la classe énergétique et des émissions de gaz à effet de serre du logement dès la mise en publicité jusqu’à la signature du bail. L’objectif ne laisse aucune place à l’ambiguïté : il faut que le candidat à la location puisse savoir dans quoi il s’engage, et surtout, ne pas tomber sur une passoire thermique cachée.
En réalité, très peu de biens échappent à la règle. Les exceptions, quelques caves, dépendances non chauffées, constructions provisoires, restent isolées. Dans la grande majorité des situations, toute mise en location d’un appartement ou d’une maison impose le DPE. La pratique du « DPE vierge » n’a plus sa place non plus, sauf cas très encadrés, par exemple pour d’anciens logements sans chauffage collectif construits avant 1948.
La réglementation s’articule autour du code de la construction et de l’habitation, précisant que tout manquement ouvre la porte à des litiges. Un locataire peut exiger le document, contester la légitimité du bail, et si rien n’avance, saisir la justice. En 2024, la location sans DPE s’apparente désormais à un pari risqué, et non à une omission anodine.
Quels risques pour le propriétaire en cas d’absence de DPE ?
Mettre son logement sur le marché sans diagnostic de performance énergétique, c’est jouer avec le feu du point de vue juridique. Un contrat de bail sans DPE se retrouve immédiatement fragilisé, exposant le propriétaire à toute une série de répliques. Les juges sont de moins en moins indulgents et privilégient la protection des locataires.
Voici les types de conséquences concrètes encourues en cas d’absence de DPE :
- Une amende administrative pouvant monter jusqu’à 3 000 euros pour un particulier (et 15 000 euros pour une société),
- L’obligation de régulariser rapidement la situation, avec un diagnostic technique à ses frais,
- Un possible recours du locataire, assorti parfois d’une indemnisation si la mauvaise performance énergétique du bien n’a pas été signalée,
- La perspective d’une baisse de loyer imposée, ou même d’une annulation du bail si le litige dégénère.
Le DPE ne relève plus du simple papier administratif : il assure la transparence, limite les incompréhensions et sécurise la location pour les deux parties. Depuis le durcissement de la loi, les vérifications se multiplient et chaque propriétaire bailleur prend le risque de voir sa responsabilité engagée pour la moindre négligence. Parfois, c’est la stabilité locative qui s’effondre à cause d’une page absente dans le dossier.
Des solutions concrètes pour régulariser sa location
Quand il manque un diagnostic de performance énergétique, il existe des moyens concrets de revenir dans les clous. Tout commence par la prise de rendez-vous avec un diagnostiqueur immobilier certifié. Ce professionnel effectue un passage sur site, analyse le logement, rédige son rapport, et remet le DPE prêt à intégrer au bail. Sans ce document, aucune sérénité n’est possible pour le propriétaire ou le futur locataire.
Pour rendre le logement plus performant et relever la classe énergétique, des travaux peuvent s’envisager. On pense à l’isolation, à la pose de fenêtres double vitrage, à la mise en place d’une VMC. Remplacer l’ancien chauffage par une pompe à chaleur se révèle souvent décisif pour gagner des points sur le rapport final. Des dispositifs d’aide comme maPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro peuvent réduire le coût de la rénovation et rendre la démarche plus accessible. Le marché locatif valorise, aujourd’hui, la qualité énergétique : chaque effort consenti pèse sur la mise en concurrence du bien.
L’expertise du diagnostiqueur ne s’arrête pas à une note ; le rapport propose souvent des préconisations pour gagner en performance. Un accompagnement par un conseiller en rénovation énergétique apporte un éclairage complémentaire. Cette démarche structure le dossier et démontre la volonté du propriétaire de sécuriser la location, ce que les candidats apprécient et qui calme bien des tensions par anticipation.
Ce qu’il faut retenir avant de mettre son bien en location
À chaque nouvelle location, la remise d’un diagnostic de performance énergétique actualisé devient automatique. Ce document guide le locataire qui peut ainsi estimer la classe énergétique de son futur logement, prévoir ses consommations, mieux anticiper les factures, et agir plus lucidement pour l’environnement.
Un contrat de bail sans DPE conforme ouvre la voie à la contestation : réduction de loyer, remise en question du bail, ou même passage devant la justice. Difficile d’échapper à la vigilance renforcée autour de la performance énergétique, comme en témoignent les décisions récentes. Face à un environnement réglementaire en mouvement, il est sage de s’appuyer sur les recommandations pertinentes d’organismes reconnus et sur sa propre vigilance.
Avant de signer, vérifiez systématiquement l’actualité du diagnostic énergétique. Lisez avec attention les recommandations du rapport DPE et situez le logement sur l’échelle des catégories énergétiques : un réflexe qui évite les désaccords et construit une relation de confiance solide entre bailleur et locataire.
Pour synthétiser les bons réflexes à adopter, il est utile de se référer aux points suivants :
- Intégrer le DPE à tout dossier de location remis au locataire,
- Choisir systématiquement un diagnostiqueur certifié,
- Envisager, lorsque c’est possible, les travaux suggérés afin d’améliorer la performance énergétique du logement.
Prendre ces habitudes, c’est non seulement respecter la réglementation actuelle, mais aussi s’assurer que son bien conserve tout son attrait et ne perde pas en valeur. Sur le marché locatif de 2024, ce sont ceux qui jouent la carte de la transparence énergétique qui font la différence et évitent les mauvaises surprises.
