Le maintien des revenus fonciers sous le régime progressif de l’impôt sur le revenu et de leur imposition sur les impôts sociaux, qui est maintenant de 17,2 %, a incité de nombreux contribuables ayant des sociétés de gestion à choisir le régime d’imposition des sociétés.Il est vrai que ce régime ne manque pas de charme. Outre la possibilité d’amortissement des actifs, les frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions d’agence et frais d’enregistrement) sont également déductibles. Les gains sont imposés à 15% jusqu’à 38,120€ et au-dessus de 28% dans la limite de 500 000€ .Et les paiements de dividendes aux partenaires peuvent bénéficier d’un régime d’imposition forfaitaire de 30 %(y compris les cotisations de sécurité sociale) au lieu d’un impôt allant jusqu’à 62,20 % dans le système d’impôt sur le revenu.Mais dans le cas de la vente de la propriété SCI est la double pénalité : l’amortissement a abaissé le prix de revient du bien et la base de recouvrement du capital est augmentée de la même manière ; la part des plus-values de plus de 500 000€est soumise au taux normal de l’ISIS à 33,33% (1). Et le solde des fonds distribués aux partenaires est de nouveau imposé sur l’impôt sur le revenu et les cotisations de sécurité sociale. En pratique, une telle crevaison conduit à une revente de la propriété, que les partenaires voulaient éviter pendant la période de location.La solution peut consister à vendre les unités du SCI au lieu de la propriété elle-même, mais cette solution pose plusieurs obstacles pour l’acheteur : difficultés de financement de l’achat d’actions au lieu de l’ immobilité ; amortissement de la propriété ; complication de la propriété. octroi de garanties à la Banque.
Départ du régime des SI est donc un besoin impératif avant de vendre l’immeuble. Mais comment cela fonctionne-t-il ?
Une fois l’option pour le régime des SI enclenchée, impossible de revenir en arrière, même si la forme juridique de la société ou ses activités changent. La sortie du bien immobilier, remis directement aux associés, reste une possibilité, mais le terrain est peu défriché : aucun texte précis n’aborde ce point, et la doctrine administrative demeure muette. Pourtant, quelques balises émergent du côté des experts et praticiens.
Pour illustrer l’évolution de la fiscalité, voici une précision concernant les taux :
- Cependant, la loi de finances 2018 prévoyait une réduction progressive du taux standard avant l’Etat islamique, qui tombera à 28 % en 2020, 26,5 % en 2021 et 25 % en 2022.
Les associés de la SCI peuvent distribuer des dividendes ou des réserves non en numéraire, mais en remettant la propriété du bien. Autre solution, prévoir le retrait du bien au profit d’un ou plusieurs associés via une réduction du capital social de la SCI. Lorsque les réserves ne suffisent pas à couvrir l’opération (c’est-à-dire lorsque la valeur réelle des parts excède leur valeur nominale, différence attribuée aux réserves), il reste possible de créer un « report à nouveau débiteur ».
Description du schéma initial du bâtiment :
Le barème prévu à l’article 669 II du Code général des impôts estime la valeur de l’usufruit, constitué pour une durée déterminée, à 23 % de la pleine propriété pour chaque tranche de 10 ans. L’usufruit concédé à une personne morale ne peut, lui, dépasser 30 ans (art. 619 du Code civil). Mais même en respectant cette limite, la sortie de la nue-propriété peut coûter cher.
Imaginons un immeuble valorisé à 1 million d’euros. Voici comment les valeurs se répartissent selon ce barème :
- Valeur de l’usufruit : 1 million € x (23% x 3) = 690 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 1 million €, 690 000 € = 310 000 €
La fiscalité applicable pour la distribution au profit des associés (en retenant l’option forfaitaire de 30 %) sera donc : 310 000 € x 30 % = 93 000 €.
Cependant, ce barème ne s’applique qu’aux transmissions gratuites (succession, donation). Lorsqu’il s’agit d’opérations à titre onéreux (vente, apport, dividende), une évaluation économique est possible. Celle-ci prend en compte :
- la valeur de la pleine propriété du bien ;
- la durée de l’usufruit ;
- la rentabilité générée.
Par exemple, pour un immeuble valorisé 1 million d’euros, rentable à 5 % avec un usufruit de 30 ans, le calcul aboutit à une nue-propriété évaluée à 1 million € x 0,23 = 230 000 €. La taxe à acquitter descend alors à 230 000 € x 30 % = 69 000 €.
À la seconde étape, la SCI est dissoute puis liquidée. L’usufruit s’éteint, restituant la pleine propriété du bien aux associés, et cet événement n’ouvre pas droit à une taxation supplémentaire (article 1133 du CGI). D’après l’article 617 du Code civil, l’usufruit prend fin à la mort naturelle ou civile de l’usufruitier. La jurisprudence ancienne (Cass. Civ. 18 juillet 1923, D. 1931, 2 p. 75 ; Cass. Ch. réunies, 16 juin 1933, DH 1933.393) rappelle que la disparition de l’usufruit entraîne le retour automatique de la pleine propriété, quel que soit le terme initialement prévu. Toute tentative d’extension d’un droit au-delà de l’usufruit est considérée comme nulle (Aubry et Rau, T. II, art. 234, n°443 ; Planiol et Ripert, T. 3).
On pourrait croire qu’après avoir acquis la nue-propriété pour 230 000 €, cette somme devient le prix de revient à retenir en cas de revente. Pourtant, la réalité est plus favorable : l’administration considère pour le calcul de la plus-value la somme des valeurs des droits réunis au jour de leur entrée dans le patrimoine du cédant (BOI-RFPI-20-10-20-10, n°220 et 350). Ainsi, le prix de revient grimpe à 1 million d’euros, la valeur du bien en pleine propriété.
Cerise sur le gâteau, la durée de détention prise en compte pour l’abattement sur la plus-value court depuis l’acquisition de la nue-propriété et non depuis la réunion des droits (BOI-RFPI-PVI-20-20, n°40).
III, Examen critique de l’installation présenté :
Le schéma évoqué ici suscite plusieurs interrogations, en particulier sur la réaction possible de l’administration fiscale. Quelques points de vigilance méritent d’être exposés :
- La direction fiscale pourrait-elle retenir une évaluation économique de l’usufruit et de la nue-propriété, au lieu du barème fiscal de l’article 669.II du CGI ?
Il faut rappeler que le barème légal ne s’impose que pour les transmissions à titre gratuit. Pour les opérations à titre onéreux, les parties peuvent retenir une autre méthode d’évaluation. Une cour d’appel a déjà jugé qu’un notaire devait informer ses clients de l’existence de plusieurs méthodes d’appréciation de l’usufruit lors d’une transaction de gré à gré. Le professionnel doit ainsi prouver qu’il a souligné à ses clients les différentes méthodes d’estimation existantes.
L’évaluation économique permet aussi d’intégrer l’âge exact de l’usufruitier (dans le cas d’un usufruit viager) et, grâce au taux de rendement, d’ajuster la valeur de l’usufruit par rapport au barème fiscal.
- Le SCI, autrement immeuble, peut-il être considéré comme un engagement non substantiel pour l’administration de mettre en œuvre la procédure de répression des abus de droits conformément à l’article L 64 du Recueil des procédures fiscales ?
Un avis du Comité sur les abus de droit fiscal du 21 août 2017 précise que, tant que la société à l’IS dispose d’un compte bancaire, de flux financiers ou réalise des investissements (dossier 2016-11 du 21 août 2017), la procédure ne s’applique pas. Néanmoins, la société doit percevoir des recettes. Si la SCI détient un immeuble non loué, la manœuvre se complique, d’autant qu’il faut alors démontrer la rentabilité du bien en rapportant une hypothèse de loyer à la valeur vénale. Le schéma juridique doit répondre à une motivation autre que fiscale, par exemple transmettre la nue-propriété du bien à ses enfants tout en maintenant l’usufruit dans la structure à l’IS.
Dans une affaire précédente, le Comité avait d’ailleurs rappelé que l’option pour l’IS ne constituait pas, en elle-même, un abus de droit, même si le régime fiscal issu de ce choix s’avère plus favorable pour le contribuable (aff. n°2014-33, 29 janvier 2015).
Autre question : l’administration peut-elle remettre en cause la valorisation de l’usufruit éteint pour fixer le prix de revient du bien en pleine propriété ? Comme vu plus haut, liquider la SCI permet de reconstituer la valeur de la pleine propriété dans le patrimoine de l’associé, un enjeu de taille pour maximiser le prix de revient avant la vente, surtout si la chronologie des opérations ne permet pas de bénéficier d’un abattement conséquent pour durée de détention.
Pour anticiper toute contestation lors de la cession, il est vivement conseillé de mentionner précisément dans l’acte la valeur d’acquisition de la nue-propriété, avec un détail du mode de calcul. L’administration précise : si aucun prix d’achat n’est inscrit ou si la valeur n’a pas été retenue pour calculer les droits de mutation, le prix d’acquisition ne pourra dépasser la valeur vénale au moment de l’entrée dans le patrimoine du cédant, selon une déclaration circonstanciée des parties (BOI-RFPI-PVI-20-20-10-20-10-20-10, n°30).
Il est donc primordial de conserver une documentation solide sur la valeur vénale du bien en pleine propriété mais aussi sur la valeur économique de la nue-propriété, l’administration admettant que la preuve puisse être apportée par expertise.
Enfin, le débat qui pourrait s’ouvrir avec l’administration porterait notamment sur la valorisation de l’usufruit. Comment justifier un usufruit conservé par la SCI à l’IS pendant 30 ans au moment de son transfert à l’associé ? Cela conduit à s’interroger sur la comptabilisation de l’usufruit en SCI, un point rarement abordé par la doctrine comptable ou fiscale, bien que déterminant.
Ces allocations ne sont valables que pour plus de cinq ans d’emprisonnement.
S’agissant de l’impôt sur le revenu, l’abattement atteint 6 % pour chaque année de détention entre la cinquième et la vingt-et-unième année, puis 4 % à l’issue de la vingt-deuxième année. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % de la cinquième à la vingt-et-unième année, 1,60 % à la vingt-deuxième année, puis 9 % pour chaque année au-delà (ICT).
Examinons un cas concret : un bien valorisé 10 millions d’euros, amorti pour 4 millions. Sa valeur nette comptable ressort à 6 millions d’euros. Sa nue-propriété est transférée à une autre société pour 2 millions d’euros. La question se pose : la société détient-elle alors un usufruit pour 8 millions d’euros (10, 2) ou pour 4 millions (6, 2) ? Peut-on amortir cet usufruit ?
Il est clair que l’impact du bilan ne coïncide pas avec la réévaluation du bilan.
Dans cet exemple, l’usufruit représente 80 % de la valeur du bien. Calculé sur la valeur brute, la plus-value imposable s’élève à : (10 millions x 80 %), (6 millions x 80 %) = 3,2 millions d’euros. Sur la base des actifs nets, aucun impact : 2 millions d’euros de nue-propriété transférés, 4 millions d’euros d’usufruit reçus.
Selon la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes, pour l’usufruit d’actions par exemple, la valeur comptable théorique de l’usufruit est obtenue en appliquant le rapport entre le prix de cession de la pleine propriété et la valeur comptable des titres concernés (4).
Si l’on retient ce principe, la liquidation de la SCI dans ce cas dégage une prime de liquidation de 4 millions d’euros, et l’administration pourrait contester si la valeur réelle atteignait 8 millions. Mais il faut garder à l’esprit que les règles comptables ne s’appliquent pas de façon identique selon la nature de l’usufruit. Impossible d’exiger d’un associé, imposé sur la plus-value privée, d’utiliser des critères strictement comptables propres aux sociétés commerciales.
Même si l’on retient l’hypothèse d’un usufruit valorisé à 8 millions d’euros et détenu par la SCI, cet usufruit serait amortissable sur sa durée, soit 266 667 euros par an (8 millions / 30 ans) (5). Le solde de liquidation de la SCI serait alors une perte, qui serait de toute façon transmise aux associés et sortirait du périmètre de la société.
Pour mémoire, ces opérations étaient possibles avant l’introduction de l’article 13.5 du Code général des impôts (loi 2012-1509 du 29 décembre 2012), aujourd’hui codifié à l’article 13.5 CGI. Depuis, il n’est plus possible pour les investisseurs d’acquérir un usufruit immobilier via une SCI à l’IS, une stratégie jadis recommandée par les notaires pour optimiser la fiscalité des plus-values dans le cadre du régime de l’IR lors de la cession d’un bien.
Au final, extraire la nue-propriété d’un bien selon sa valeur économique ne permet pas de revenir sur l’option IS, mais offre une réduction très nette du poids fiscal lors de la revente. Une mécanique complexe, parfois risquée, mais qui, bien maîtrisée, transforme le parcours du cédant. Reste à savoir si l’administration, elle, acceptera de jouer la même partition jusqu’au bout.
